Договір будівельного підряду: правове регулювання, предмет та істотні умови договору, договірна ціна

Поширеним різновидом договору підряду є договір будівельного підряду.

Основними джерелом правового регулювання договору будівельного підряду є Цивільний кодекс України (далі - ЦКУ). На цей договір поширюють свою дію також норми Господарського кодексу України, Постанови КМУ №668 від 01.08.2005 р. «Про затвердження Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві» (далі – Постанова №668) та інших нормативно-правових актів.

Відповідно до частини 1 статті 875 ЦКУ, за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Характерною ознакою договору будівельного підряду є те, що він укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних з місцезнаходженням об'єкта.

Статтею 638 ЦКУ передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Постановою №668 визначено, що істотними умовами договору підряду є: 

• найменування та реквізити сторін;
• місце і дата укладення договору підряду;
• предмет договору підряду;
• договірна ціна;
• строки початку та закінчення робіт (будівництва об'єкта);
• права та обов'язки сторін;
• порядок забезпечення виконання зобов'язань за договором підряду;
• умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва;
• порядок забезпечення робіт проектною документацією, ресурсами та послугами;
• порядок залучення субпідрядників;
• вимоги до організації робіт;
• порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;
• умови здійснення авторського та технічного нагляду за виконанням робіт;
• джерела та порядок фінансування робіт (будівництва об'єкта);
• порядок розрахунків за виконані роботи;
• порядок здачі-приймання закінчених робіт (об'єкта будівництва);
• гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об'єкта будівництва), порядок усунення недоліків;
• відповідальність сторін за порушення умов договору підряду;
• порядок врегулювання спорів;
• порядок внесення змін до договору підряду та його розірвання.

Предметом договору будівельного підряду є одержаний результат робіт у вигляді завершеного будівництва об’єкту або закінчених будівельних робіт, що виконанні підрядником згідно проектно-кошторисної документації. Власником результату виконаних робіт або об'єкта будівництва є замовник, якщо інше не визначено договором.

У договорі сторони зазначають найменування будівництва та його місцезнаходження, основні параметри, склад та обсяги робіт, які передбачені проектною документацією та інші показники, що характеризують предмет договору.

Згідноз статтею 846 ЦКУ, строки виконання роботи або її окремих етапів встановлюються у договорі підряду. 

Відповідно до пункту 17 Постанови №668, невід’ємною частиною договору будівельного підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів,комплексів) робіт, передбачених договором. Датою закінчення робіт чи об'єкта будівництва вважається дата їх прийняття замовником.

Будівництво та пов’язані з ним будівельні роботи за договором будівельного підряду здійснюється на основі проектної документації, якою визначено обсяги , зміст та вимоги, що ставляться до робіт та кошторисом, яким визначається ціна робіт

Згідно з Постановою №668, договірна ціна може бути динамічною (приблизною) або твердою. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором.

У разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника. Договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру).

Якщо договір підряду укладається за результатами  переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків приймаються за домовленістю сторін.

Тверда ціна може коригуватися тільки за взаємною згодою сторін.

Сторони у договорі можуть передбачати порядок уточнення твердої договірної ціни у разі:

- виникнення обставин непереборної сили;

- внесення змін до проектної документації;

- потреби в усуненні недоліків робіт, що виникли внаслідок невідповідності встановленим   вимогам  проектної  документації, забезпечення якою покладено на замовника;

- уповільнення темпів або зупинення виконання робіт за рішенням замовника або з його вини, якщо це викликало додаткові витрати підрядника;

- зміни законодавства з питань оподаткування, якщо це впливає на вартість робіт;

- істотного зростання (у розмірі, визначеному сторонами) після укладення договору підряду цін на ресурси, які забезпечує підрядник, а також послуг, що надаються йому третіми особами;

- в інших випадках, передбачених договором підряду.

«За інформацією Сектору матеріально-технічного забезпечення та правової роботи».